先日マンションの管理組合の総会で理事役員として値上げ決議を決めたところでした。
こんなニュースをNHKでやっていました。一戸建てや、賃貸の人はあまり関係ないですし、言葉の解説から入ります。
管理費とはマンションの共用部における日常的な運用のために主に使用する費用
修繕積立金約10～15年に一度の大規模修繕工事で主に使用する費用
以下ほぼ報道のまま、若干抄訳、編集。
マンションの修繕費などを賄うための積立金が不足するケースが増えています。修繕費の見積もりや徴収額の設定が不十分なことや、資材の高騰で修繕費が上昇していることなどが背景にあり、国土交通省は専門家による検討を始めました。
国の2018年度の調査では、修繕計画に対して積立金が不足しているマンションの割合は34.8％と5年間で2倍以上に増えているということです。
マンションの修繕積立金など管理計画のガイドラインの見直しに向けて、国土交通省は30日、専門家による検討会で議論を始めました。国土交通省によりますと、積立金の徴収額は築年数などに応じて段階的に引き上げていく方式が最近多く、新築マンションの修繕計画に関する調査では、最終的に見込まれる徴収額は初期の徴収額に比べ平均で3.6倍となり、中には10倍を超えるケースもあるということです。
背景に修繕計画の甘さ、徴収額が不十分、ここへきて資材や人件費の高騰と上げられていますがそれだけでしょうか。
2018年の調査というデータの古さがナントモです。
いったい、どういう流れでこのムーブとこの報道となったのでしょう。裏はありそうです。NHKへ映像で築15年のマンションがいきなり大規模修繕工事の積み立て不足で、値上げをした理事が登場していました。NHKの映像は基本信頼できません、そもそも、修繕計画の甘さというのは誰の責任なのか、これでは住民が悪いというリードに近く販売側の問題は一切取り上げずです。
普通の人は一生に何度もマンションを買うわけではありません。修繕積立金の相場はもちろん、修繕の必要性も言葉さえ知らないのです。夢のマイホームに人生最大の奮発をし、浮かれてしまい、銀行とタッグを組んだ販売会社の言いなりに、低くなったとはいえ預ければゼロなのに金利を払ってローンを組んでいる人がほとんどでしょう。
想像する一つのニュースの背景ですが、現実にコロナ禍あたりから、元々厳しかった修繕積立金会計の問題で、急な値上げで、ローンの焦げ付きが増えだしたからとも思えます。修繕費が払えない人が増えると管理会社や管理組合の住民も大変ではあります。
マンションの修繕がままならないと、資産価値はガタ落ちで、再販売や賃貸に回すのもままなりません。ゼネコン、販売会社や管理会社、銀行も、ある程度景気の良かった時代は、審査も計画も甘くギリギリまで儲けられるようにぼったくりに近いような金利を払わせながら、もう払えない状態の景気になると、手のひら返しです。
まさに値上げラッシュの中で、積立金も値上げしておきましょうとは、溺れた犬を棒で叩く、聞きようによれば雨の日に傘を取り上げるのがまさに背後にいそうな銀行です。国交省も修繕積立金の適正や、計画を指導するのもですが、ゼネコンの工事基準、建材や機器メーカーの保証期間などをよく精査しいらない修繕工事まで負担させないことです。公共の建物でも耐震工事こそしても、いいか悪いかは別として外壁にせよ通路や階段などもそれほど手入れはしていません。このあたりに、マンションは選択の余地すらなく、15年経ったら全面修繕です。住民には資産価値が高いのか負担が多いのかわかりません。
住む権利というのは基本的人権です。住居関連がどんどん上がることは避けるべきですし、購入の時点で将来までの安心の負担割合が明確でないといけません。
新しく購入する人は、管理費、修繕積立金の相場を知り、安ければ良いではなく、一定の修繕費は必要と値上げを覚悟すべきです。